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Les tours de bureaux sont obsolètes au bout de 20 ans
A lire la qualité des interventions, un tel débat mériterait une programmation sur les chaînes de télévision. Pourquoi pas sur France 3, dans l’émission « Ce soir ou jamais » ?
A présent, mes arguments :
Le mode de travail des personnels qui sont dans des bureaux évolue très rapidement. Cela est dû à 2 facteurs. La nécessité de travailler en équipe et non plus seul dans son bureau: les membres de l’équipe sont au courant du travail des autres et chacun devient «interchangeable». Il y a toujours quelqu’un apte à répondre à une question posée à l’équipe.
Ensuite, les moyens modernes technologiques mis à disposition du personnel suivent le développement des techniques du traitement de l’information. Par exemple, le fax a disparu, le stockage des dossiers se fait sous forme électronique, les bibliothèques ont été remplacées par les moteurs de recherche sur Internet, les courriels ont font disparaître la majeure partie des courriers etc.
Comment l’immobilier de bureau s’y est-il adapté ? et les tours de bureaux? On est passé du bureau individuel fermé à des bureaux ouverts dits « open space ». Les locaux ont du être adaptés à cette évolution: il a fallu réaménager à grand frais les anciens immeubles de bureaux. Le constat à ce jour est qu’un immeuble de bureaux a une durée de vie de 15 ans environ. Après il devient obsolète. Les réseaux informatiques sont complètement dépassés, les salles de visioconférence deviennent inopérantes car de nouvelles techniques sont apparues sur le marché….
Dans le cas des tours de bureaux le problème est encore plus grave. En effet comme les pompiers n’ont pas accès aux étages par la grande échelle, les normes de sécurité imposent que couloirs et escaliers soient protégés du feu pendant une demi-heure, une heure ou deux heures ; les parois et plafonds sont donc des contraintes fixes inamovibles sauf à reconcevoir entièrement les circulations protégées, les systèmes de climatisation et de ventilation, la distribution électrique, etc. Ainsi l’adaptation d’une tour aux évolutions des modes de travail est beaucoup plus onéreuse que dans des immeubles de bureaux de hauteur « pompier » c’est-à-dire le plafond actuel fixé par le PLU soit 37 m.
Quelles sont les principales évolutions qui sont en germe aujourd’hui dans la façon de faire du travail administratif ? Le télé-travail se met en place avec une vitesse qui n’était pas supposée. Le salarié travaille chez lui, 2 ou 3 jours par semaine, ou dans sa voiture et à l’hôtel pour les commerciaux (ils n’ont plus de bureaux affectés). Le bureau partagé a déjà conquis un grand nombre d’entreprises : il y a 1 seul bureau pour 3 salariés. (Statistiquement il ya toujours un salarié en réunion, un autre en déplacement). Ensuite, l’hoteling pointe le museau. La société employeur gère un ou plusieurs hôtels de bureaux que les salariés réservent à l’avance pour le temps qu’ils souhaitent. Ces « hôtels» sont alors positionnés géographiquement en fonction de l’habitat des salariés. Cela réduit de beaucoup le temps perdu en transport, et tout le monde s’y retrouve.
Quelles conséquences demain pour l’immobilier de bureaux ? et pour les tours de bureaux ? Il est probable que dans quelques décennies les grandes sociétés réduiront leur immobilier à leur siège social pour 200 à 300 personnes dans de petits immeubles bien situés dans Paris, et loueront des espaces dans des hôtels de bureaux disséminés en périphérie.
Ce qui veut dire que les tours seront alors complètement inadaptées aux modes de travail de demain. Et leur trouver un usage sera problématique!
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Pour SuivreNe plus suivre Manuel AtreideLe besoin de restructurer les immeubles est un problème juste mais nous devons admettre qu'il n'est pas l'apanage exclusif des tours de bureaux. Bien des appartements parisiens haussmanniens doivent eux aussi être restructurés - à grands frais eux aussi - pour s'adapter aux évolutions des modes de vie et de travail.
De plus, un immeuble n'a jamais une vocation unique. Tours de bureaux, tours d'habitations, un immeuble a parfois une durée de vie très longue et des affectations changeantes.
Enfin, les fameux "hôtels de bureaux", que seront-ils ?
La question des besoins, non seulement de Paris intra muros, mais aussi de toute l'agglomération mérite d'être posé, en parallèle avec celle des transports. En fonction des besoins, nous verrons au cas par cas ce qui est le plus adapté. Et si nous pouvons éviter toute intrusion de l'idéologie là dedans, nous serons plus à même de faire les bons choix.00Répondre
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Contre SuivreNe plus suivre Olivier RigaudBonjour M Atreide,
Les frais de remise en état, voire de mise en conformité, d'une tour devenue "obsolète", sont sans commune mesure avec ceux d'un immeuble haussmannien de 7 étages (accès plus difficiles des chantiers, normes de sécurité appliquées aux constructions de très grande hauteur impératives, contraintes techniques liées aux procédures de sécurité, usure des matériaux et machineries nécessaires au fonctionnement du bâtiment en raison de la fréquentation de celui-ci...).
Par ailleurs, dans l'argumentaire de M Bertrand Sauzay, il est question d'organisation du travail et de gestion des coûts dans les années à venir, choix stratégiques pour une entreprise... car une tour s'inscrit dans la durée et aujourd'hui, notamment en raison d'obligations de recyclage des matériaux de construction, le démantèlement d'une tour coûte le prix de sa construction, sinon davantage.
A la Défense, certaines tours ont dû être restructurées à très grands frais, et malgré tout, peinent à trouver des locataires.
Il n'y a là aucune idéologie, mais des faits...
Olivier Rigaud, Vice président de "Jeunes Parisiens de Paris"00Répondre
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Pour SuivreNe plus suivre Manuel Atreide
Enfin, j'aimerais vous rappeler que la région parisienne souffre d'un déficit criant de logements. Je ne suis pas certains que l'idée de continuer à des entreprises d'occuper toujours plus de surface dans un immobilier haussmannien conçu pour loger des gens soit la seule bonne décision. Des quartiers entiers de Paris se désertifient en raison de la cherté du mètre carré, le 1er arrondissement ne possède plus que 15 000 habitants, le reste des immeubles est occupé par des entreprises. Est-ce ce Paris désert que nous voulons ? Ne pouvons nous pas trouver une solution pour inciter ces multiples cabinets à déménager vers des locaux plus adaptés à leur activité et libérer ainsi de la surface de logement ? Les tours sont peut être - je dis peut être - une solution à envisager. Pas au coeur de Paris, mais dans d'autres lieux de l'agglomération. Et sans aller jusqu'à la concentration de la Défense qui crée des problèmes de transports donc des couts en infrastructure.
Peut-on demander à ce que les problèmes soient pris dans le bon sens : diagnostic avant le choix des solutions ? Ou, en tant que parisien, c'est déjà trop demander ?00 -
Pour SuivreNe plus suivre Manuel Atreide
La restructuration des tours de la Defense est effectivement couteuse mais s'étale dans un projet de longue haleine qui vise à renforcer la position de ce quartier comme le principal quartier d'affaires en Europe. Vu l'importance du dynamisme économique dans la résolution de nos problèmes actuels, vous partagerez mon avis sur la nécessité de réaliser ces investissements qui seront rentabilisés sur des dizaines d'années. Quand à la difficulté de trouver des localaires, elle est souvent temporaire, l'Empire State Building a connu cela en son temps tout comme les twins towers. Là encore, il est nécessaire de regarder l'utilité d'une tour dans une perspective longue.
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Pour SuivreNe plus suivre Manuel Atreide
Bonjour M. Rigaud ...
vous posez de bonnes questions effectivement mais je ne suis pas sûr que toutes les réponses soient apportées. Le mouvement du télétravail s'accélère aujourd'hui, je le connais - je pratique - mais sa généralisation va changer pas mal de choses : les logements en région parisienne sont rarement équipés d'un espace "bureau" et autant je peux accepter de bosser dans un coin de mon appartement de temps en temps, autant un télétravail généralisé créera des demandes d'espace supplémentaire; d'où une tension plus grande encore sur l'immobilier de logement parisien déjà vécu comme très exigu. Les nouveaux mètres carrés, il faudra aller les chercher quelque part.
- les restructurations de tours sont très couteux mais touchent en même temps une surface nettement plus grande, il y a donc un facteur d'échelle à prendre en compte. Du reste, je ne suis pas convaincu que ces hôtels de bureaux trouveront leur place dans un immobilier ancien qui a été conçu comme de l'habitation. Difficile de faire un open space dans un appartement haussmannien.00 -
Contre SuivreNe plus suivre Olivier Rigaud
Bonjour Monsieur Atreide,
A lire vos interventions dans ce débat, je constate que vous êtes particulièrement réactif et vous en félicite… sur certaines d'entre elles, vous vous exprimez en utilisant "nous" au lieu de "je"... à quel titre?
Sur ce forum, il est impossible de mettre en relief tous les arguments utiles à la compréhension de ce dossier qui à lui seul, mériterait une (des) thèse (s).
Notre Collectif a mis en avant un argumentaire dont je vous invite à prendre connaissance, notamment sur :
http://www.contrelatourtriangle.com/
A propos de la différence des coûts entre la restructuration d'un bâtiment de très grande hauteur et celle d'un bâtiment respectant le plafond de hauteur (37 mètres) prévu au Plan Local d'Urbanisme de Paris, vous parlez de facteur d'échelle lié aux superficies aménageables... à mon sens, il faut raisonner en tenant compte du coût du mètre carré restructuré... je vous invite à mieux lire ma précédente réaction.
Enfin, pour moi, le problème ne se limite pas non plus aux immeubles haussmanniens.
Olivier Rigaud, Vice-président de "Jeunes Parisiens de Paris"00Répondre
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Pour SuivreNe plus suivre Manuel Atreide
Un "nous collectif", le genre de "nous" que beaucoup emploient lorsqu'ils se placent comme une partie d'un ensemble plus grand. Un réflexe un peu classique en somme. Le "Nous" en l'occurrence, c'est - je l'espère - "vous et moi", entre autres.
Pour le reste, je vais bien sûr aller consulter votre site.00Répondre
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Contre SuivreNe plus suivre Olivier Rigaud
Les associations Loi 1901 "Monts 14", "ADAHPE", "SOS Paris", "ACTEVI... Touche pas à mon ciel" et "JEUNES PARISIENS DE PARIS" font partie du "Collectif contre la Tour Triangle"... ce Collectif a organisé au dernier semestre 2011, 5 réunions publiques.
Dans ce débat, je m'exprime en tant que Vice-président de "JEUNES PARISIENS DE PARS"
http://jeunesparisiensdeparis.hautetfort.com00 -
Contre SuivreNe plus suivre Christine RoseTout à fait d'accord. Et combien coûte leur rénovation ?
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