Pour ou contre le blocage des loyers ?

Un large débat s’est ouvert sur l’opportunité de réglementer les loyers, compte tenu de leur niveau élevé en région parisienne. Il faut rappeler tout d’abord que le blocage ou la réglementation des loyers n’ont jamais amélioré la situation dans le passé (l’exemple le plus fameux étant celui de la loi du 1er septembre 1948) et ont au contraire aggravé les crises du logement, au détriment direct des locataires. Et bloquer les loyers ne fera pas baisser ceux qui sont à un niveau excessif… Par ailleurs, remettre en cause le principe de liberté des prix fera fuir les bailleurs privés, derniers investisseurs aujourd’hui présents sur le marché locatif.

D’autres solutions existent, en augmentant l’offre ou en faisant baisser la demande.
Deux pistes pour augmenter l’offre. S’interroger d’abord sur les raisons pour lesquelles les bailleurs institutionnels ont déserté le marché locatif résidentiel ; il serait opportun d’engager des discussions avec ces bailleurs pour favoriser leur retour sur ce marché, même si on sait déjà que la complexité de gestion est un des éléments de réponse.  A cet égard, la réforme en cours de discussion dans le cadre du projet de loi renforçant les droits des consommateurs renforcera aussi considérablement cette complexité…
                     
On sait aussi qu’en région parisienne, un stock considérable de bureaux obsolètes (souvent d’anciens logements) ne trouvera pas preneur ; d’après Immogroup consulting, « le stock total à un an de locaux disponibles de bureaux et d’activités approche aujourd’hui 9,5 millions de m2, dont plus de la moitié constitue une offre excédentaire représentant un gisement potentiel supérieur à 75.000 équivalents logements »  (in « Crise du logement : la mise en accusation de l’immobilier d’entreprise », janvier 2011). Le chantier de la transformation de bureaux en logements apparait donc comme prioritaire.

Enfin, la comparaison avec d’autres pays n’est souvent pas pertinente, notamment avec l’Allemagne, État beaucoup moins centralisé que la France, où l’activité économique est aussi mieux répartie. Favoriser la décentralisation en régions de l’activité économique contribuerait à faire baisser la pression de la demande locative en région parisienne. A cet égard, le chantier du Grand Paris apparait comme un contre sens absolu, en tout cas pour la politique du logement.

On considère ordinairement que c'est la loi de l'offre et de la demande qui doit permettre la fixation du prix des loyers. Pourtant, on peut contester ce point de vue, pour plusieurs raisons.

En voici une basée sur une considération économique : doit-on privilégier les employés qui ont besoin d'un logement proche de leur lieu de travail ? Il est évident que pour favoriser les employés moins fortunés et éviter une désertion des centre-ville transformés en musées inhabités et sans activité, il faut faire intervenir un autre critère que celui de l'offre et de la demande. En effet, un touriste fortuné face à un employé en CDD ont des dossiers inégaux pour le bailleur qui privilégiera le touriste fortuné ayant seulement besoin d'un pied-à-terre. Ceci favorise une pression énorme sur le prix des loyers à Paris au moins.

La limitation des loyers n'est donc pas l'effet d'un autoritarisme déplacé dans notre cas mais un moyen d'éviter les situations où les inégalités économiques produisent des aberrations : (a) l'impossibilité pour les uns de trouver le logement qui leur est absolument nécessaire au profit du superflu des autres, (b) la domination des plus fortunés sur les plus défavorisés plutôt que l'instauration de règles utiles au plus grand nombre et à la vitalité économique du tissu urbain.

Ainsi, pour comprendre la limitation des loyers il ne faut donc pas prendre le problème par le petit bout de la lorgnette : le point de vue des propriétaires/bailleurs qui souhaitent pouvoir faire ce qu'ils veulent de leur bien et celui de l'offre et de la demande immobilière pour la fixation des prix moyens. Le droit de propriété n'est pas sacro-saint mais n'est légitime que si son usage n'est pas contraire à l'intérêt commun. Il faut donc accepter d'avoir une vision économiquement plus large : prendre en considération l'économie du tissu économique urbain dont les logements font partie ; et une vision politique : la lutte contre la domination des plus fortunés qui peuvent crouler sous le superflu, au détriment de ceux qui doivent se saigner pour n'avoir pas même le nécessaire.  

Depuis la loi du 1er février 1948, la mise sur le marché et la relocation sont théoriquement les deux moments de la vie d’un logement qui échappent à toute règle de fixation de prix. Mais la situation actuelle est ubuesque. L’encadrement des prix de location au moment de la mise sur le marché est déjà la règle pour les logements conventionnés et/ou fiscaux comme les Robien, Borloo populaire et autres Scellier. Or l’essentiel de la promotion privée à visée locative est aujourd’hui réalisée dans le cadre de ces niches fiscales (Notons qu’au nom de la rigueur, le gouvernement vient de supprimer la niche Scellier pour 2013).

Reste que cette simili-régulation (les loyers de sortie, même plafonnés, demeurent assez élevés), quasi généralisée, complexe et propice aux effets d’aubaine, anéantit tout espoir de régulation de la construction, tant en nature qu’en quantité. En effet, dans toutes les grandes opérations d’aménagement, les promoteurs recherchent - et le plus souvent captent - les meilleures emprises pour réaliser du logement en accession libre à la propriété, lesquelles échappent de facto à toute régulation en matière de fixation de loyer si d’aventure leur propriétaire entend les mettre sur le marché locatif. En conséquence, tirés vers le haut par des prix à l’achat de plus en plus délirants, poussés par les aides comme le remboursement des intérêts d’emprunt (promesse de N Sarkozy abandonnée l’an passé) ou le prêt à taux zéro (PTZ), les loyers du marché libre ont fait un bond de près de 45% en 12 ans, les loyers à la relocation affichant des hausses moyennes de 6%. Les propriétaires veulent manifestement rentabiliser leur achat.

Mais à quel prix pour les familles ? A Paris aujourd’hui, une famille avec deux enfants ne peut plus se loger sur le marché libre à moins de 1500 euros par mois hors charge, et encore, faut-il qu’elle accepte de vivre dans moins de 60m2 ! Dans certaines capitales régionales, comme Grenoble ou La Rochelle, la pénurie de grands logements familiaux est réelle. Selon le Rapport de la Fondation Abbé Pierre pour 2011, les écarts de loyers moyens entre le secteur Hlm et le secteur libre vont de 30% dans les villes moyennes à 120% pour la région parisienne. Dès lors que les promoteurs peuvent espérer fixer les prix de sortie à leur guise, logiquement, ils en profitent.

Otons leur cette perspective et ils adapteront leurs projets à la demande et surtout à la solvabilité générale des ménages. Un acheteur souhaitant mettre son bien en location ne pourrait plus compter sur une hausse continue des prix (ce qu’on nomme spéculation) mais sur une fourchette de prix raisonnables, ne dépassant pas outrageusement les prix moyens des biens équivalents du quartier. logiquement, les promoteurs, pour trouver preneurs, auraient intérêt à adapter leur offre.

La proposition d’origine des socialistes – celle qui figure dans le projet voté par les militants - était d’étendre le dispositif parisien (l’encadrement des prix à la relocation à un même locataire) au renouvellement du bail à toute relocation. Sensibles aux arguments selon lesquels la spéculation se nourrit de toutes les niches existantes, l’amendement voté le 7 décembre en commission au Sénat encadre les loyers à la relocation mais aussi à la mise en service d’un logement et aux logements vacants (article 2bis AA). Cette solution encadre la hausse et autorise même à ce que dans les zones les plus tendues, les loyers soient plafonnés à 80% des loyers du voisinage.

(Contribution recueillie par Aude Lorriaux)

Cette proposition est non seulement contre productive économiquement mais socialement néfaste ! C’est un non sens historique qui ignore tout des réalités actuelles.

Plafonner, de façon abrupte,  les loyers ne mènerait qu’à un résultat : moins de logements, moins bien entretenus ;  et donc de plus grandes difficultés pour nos compatriotes : propriétaires comme locataires.

Une telle mesure découragerait en effet les propriétaires à faire de travaux pour améliorer le confort de leur logement.

Le risque serait alors de voir le parc privé se dégrader.

Le risque serait alors de voir l’habitat indigne gagné du terrain au mépris des classes moyennes et des plus modestes !

En outre, compte tenu de la pression des prix l’immobilier dans certaines zones, à moyen terme, cela aurait pour conséquence d’accentuer les fractures régionales en dissuadant les investisseurs locatifs ! Aujourd’hui, tout le monde déplore le départ des investisseurs institutionnels, les « Zinzins », qui proposaient, notamment à paris, des loyers modérés. Pourquoi regretter ce retrait et proposer pour demain un mécanisme qui aurait les mêmes conséquences ?

Cette proposition est donc un contre sens historique qui ignore tout des réalités actuelles car les besoins de nos compatriotes sont divers, variés et que nos territoires sont multiformes. Le PS pense-t-il que nous vivons tous rue de Solférino, dans le 7^ème arrondissement de la capitale ?

La situation immobilière de Paris n’est pas celle de la France. Nous devons apporter des réponses à l’augmentation des loyers dans certaines zones et combler la pénurie dans d’autres.

La solution n’est pas la contrainte, la réglementation prônait par l’Etat socialiste !  Je ne suis pas le seul à être contre cette proposition ; puisque M. Gérard Collomb, s’y est aussi opposé… Le Maire socialiste de Lyon a souligné que « la pire période du logement en France, ça a été les lois de 1948 qui interdisaient l'augmentation des loyers et donc qui ont amené a une véritable pénurie de logements. Donc, si on consulte un certain nombre d'élus qui ont une expérience dans le domaine du logement, peut-être pourra-t-on moduler ces propositions ».

Le président du comité économique du Nobel a également déclaré : "Le blocage des loyers, c'est la meilleure chose pour détruire une ville, à part un bombardement." 

Nous devons construire plus, créer de l’offre et de l’activité et ne pas chercher à opposer nos compatriotes les uns aux autres. Est-ce une faute que d’être propriétaire aux yeux des socialistes ?

La seule réponse pertinente, c’est de relancer la construction à grande échelle dans les zones les plus tendues.

Le gouvernement et la majorité agissent partout où les besoins s’expriment : sur le secteur public, sur l’urbanisme, en milieu rural comme en milieu citadin !

La question de l’encadrement des loyers est emblématique des clivages qui domineront l’élection présidentielle de 2012 : d’un côté, une vision bureaucratique et figée de l’action publique, fondée sur la contrainte et la réglementation ; de l’autre, la recherche de solutions pragmatiques réellement centrées sur les besoins des ménages.

En Île-de-France, les tensions sur le marché sont à leur paroxysme. Nous assistons à une augmentation sans précédent des prix et des loyers qui aboutit à une déconnexion de l’évolution des revenus qui n'augmentent pas ou peu, et des loyers en perpétuelle hausse. Des questions de fond se posent donc: le logement est-il un bien de consommation comme un autre ? Non. Peut-on accepter que le pourcentage du revenu consacré à se loger augmente sans arrêt ? Non.

En 1989, une loi a été votée qui permet de vérifier si les loyers pratiqués sont conformes à l'évolution des prix du marché. Cette loi est par nature inflationniste : pour justifier les prix pratiqués, le propriétaire va chercher des références dans son environnement avec des prix supérieurs au tarif du marché. C'est le même phénomène qui est à l’œuvre lors du renouvellement du bail. Une commission de conciliation existe certes, mais elle n'est pas connue, et face à une situation encore plus tendue aujourd’hui, le dispositif n'est pas suffisant.

Une autre insuffisance du système fragilise les locataires: le dispositif d'Aide Personnalisée au Logement (APL), créée pour compenser l’effort locatif, souffre d'une « désolvabilisation » des ménages. En clair, à l'époque de la mise en place du dispositif, les personnes qui touchaient cette aide disposaient d'un revenu équivalent jusqu’à 1,7 smic. Aujourd'hui ils disposent à maxima d'1,02 smic. D'autre part l'APL ne prend pas en compte les loyers exhorbitants. Idem pour l'allocation logement des étudiants, qui a conduit à faire monter le prix des logements étudiants d'une somme identique au montant de l'aide elle-même.

La conséquence de cette augmentation de la part du loyer, c'est moins d'argent pour la culture et pour l'alimentation ou les soins. Ce n’est pas acceptable, surtout lorsqu’on songe que, par exemple, en Allemagne, en Hollande ou à Genève, l'augmentation des loyers à la mise à la relocation des logements n'est pas libre.

Aujourd'hui la crise du logement est telle qu'il y a lieu d’encadrer, en appliquant un plafonnement des loyers, mais uniquement dans les zones tendues. Il ne s'agit donc pas de bloquer : en bloquant, on ne fera pas baisser les prix des loyers déjà trop élevés. Il faut redéfinir des plafonds de loyer par zone géographique, en s'assurant du fait que le propriétaire ait les moyens suffisants pour entretenir son patrimoine. Le plafond pourrait être fixé à Paris à 25 euros le m² pour les petites surfaces, et de 18 à 22 euros pour les grandes surfaces.

Tout le monde crie au scandale lorsque nous disons cela. On évoque la loi de 1948, qui a fixé des règles très rigides sur des loyers très faibles. Les loyers ne permettaient pas aux propriétaires d'entretenir correctement leurs biens immobiliers. A l'époque, cette loi avait suscité un blocage psychologique qui avait nuit à l’investissement. Mais aujourd'hui nous sommes dans une situation complètement différente, avec des loyers à 25 euros le m².

Contribution recueillie par Aude Lorriaux

Pour aller au-delà de ces considérations économiques, il est nécessaire d’être pragmatique. Les loyers ont atteint un niveau difficilement supportable pour bon nombre de locataires : toute augmentation risque d’entraîner des impayés qui, au final, pourraient porter davantage préjudice aux bailleurs qu’un simple blocage.

Cela, certains bailleurs l’ont bien compris puisque d’aucuns, en concertation avec leur locataire, n’augmentent plus leur loyer ou pratiquent une augmentation inférieure au maximum légal. De fait, imposer un blocage des loyers n’aura que peu de répercussion pour ces derniers mais aura des répercussions positives pour les autres locataires.

Nous connaissons depuis de nombreuses années une crise immobilière très importante. Les loyers ont augmenté deux fois plus vite que le coût de la vie et, dans certaines zones géographiques, ils ont doublé en l’espace de huit ans. Cette envolée résulte notamment d’un déficit d’offres de logements face à une demande toujours plus croissante.

Compte tenu de la crise immobilière, et au regard de la crise économique que nous subissons à l’heure actuelle, il est nécessaire de prendre des mesures exceptionnelles. Le blocage des loyers en est une. Selon nous, cela accordera aux locataires une « bouffée d’oxygène » en stabilisant la partie de leurs ressources consacrée au poste « logement ». Le blocage des loyers doit donc être considéré comme une mesure exceptionnelle dictée en fonction des circonstances. Par ailleurs, le marché immobilier ayant montré son incapacité à s’autoréguler, contrairement à ce que certains annonçaient, il est logique que des dispositions soient prises pour y remédier.

Ce mécanisme n’aura pas d’effets pervers s’il est utilisé intelligemment. Pour cela, il est possible, par exemple, de prendre en compte le marché local. Ainsi, un blocage des loyers peut s’avérer davantage nécessaire à Paris que dans certaines villes de Province.

Ensuite, cette mesure doit être limitée dans le temps. Si tel est le cas, non seulement nous redonnons du pouvoir d’achat aux locataires mais, en plus, nous évitons de porter préjudice aux propriétaires qui subiraient un défaut de revalorisation de leur loyer. Une limitation dans le temps, clairement annoncée, éviterait d’ailleurs que certains bailleurs vendent directement leur logement plutôt que de continuer à le louer ou qu’ils pratiquent une forte augmentation à la fin du blocage. 

Alors que nous attaquons une récession, comment pouvons nous tolérer de laisser croître davantage cette bulle immobilière, captant toujours plus l'argent du travail au profit de celui de la rente.

Les logements ne sont finalement sur un libre marché que depuis une trentaine d'années. Ce n'est donc ni une logique ancestrale et culturelle, ni une réalité qu'il serait utopique de contredire.

La première question à se poser, c'est de savoir s'il est légitime que l'accès au logement soit dans la sphère marchande classique. Honnêtement, ça n'est déjà pas tout à fait le cas, même avec les dérégulations organisées par la droite (rappelons que l'explosion des prix de vente, et donc de location, a été grandement favorisé par une baisse drastique de la fiscalité sur la revente de bien immobiliers votée en catimini dans les premières semaines après l'élection législative de 2002 et qui a lancé une grande vague de spéculation, notamment par les "ventes à la découpe" d'immeubles). En effet, aux côtés du marché privé, il y a les différents secteurs de logements sociaux. Seulement ceux ci sont en nombre insuffisant pour amortir et réguler le marché privé.

Mais au delà de cela, l'accès à un logement est un bien essentiel. Sans logement, il n'y a pas de vie en société, et loin des clichés véhiculés de ci de là, on peut perdre son logement tout en ayant un emploi (par exemple suite à une séparation), ne pas en retrouver à cause d'un salaire trop bas, et finir par perdre son emploi. Cette spirale là a été documentée et illustrée à plusieurs reprises. 

Dès lors, est-il légitime de pouvoir s'enrichir sur l'accès à un bien aussi essentiel ? Moi je dis non, ça n'est pas juste, mais, à la limite, c'est un positionnement moral. Si encore, le résultat des logiques de marché était une offre de logement cohérente avec le niveau de vie des Français, on pourrait argumenter. Mais aujourd'hui 50% de la population vit avec moins de 1250€/mois net (et encore pour ceux qui ont un temps plein), donc avec une capacité de location théorique de 420€/mois pour un célibataire, 840€/mois pour une famille, ce qui représente selon lesvilles entre de 23 à 30m2 pour un célibataire, 45 à 60m2 pour une famille, et encore il s'agit de loyers moyens alors que les petites surfaces coûtent plus cher au m2, et sans parler de Paris où l'on ne se loge pas à ces tarifs là.

Or donc, le marché au niveau où il est organise une ségrégation sociale dans les villes (la gentrification), et expulse les "catégories populaires" (la moitié de la population quand même) dans les quartiers les plus dégradés. L'anti-thèse de la mixité sociale dont tout le monde s'accorde à dire qu'elle est source de mieux vivre et de lien social. Ca n'est donc pas juste.

Mais ça n'est pas efficace non plus économiquement parlant ! De tels niveaux de loyers et de prix à l'achat organise une concentration de capitaux entre quelques mains, celles de ceux qui ont les moyens de spéculer sur les hausses constantes du marché et celles des banques qui prêtent sur des durées toujours plus grandes. Cet argent là n'est pas réinvesti intégralement dans le circuit économique français et l'immobilisation des capitaux est un des facteurs de baisse de la croissance. Alors qu'avec des loyers moindre et des prix d'achats moindre aussi, une plus grande part des revenus seraient consacrés à de la consommation, donc à l'activité économique française.

Bref, ne pas contraindre le marché des loyers et favoriser fiscalement la spéculation immobilière, c'est favoriser la rente contre le pouvoir d'achat des salariés et c'est à la fois injuste et inefficace économiquement.

Il faut absolument encadrer les loyers des grandes villes car les populations les plus fragiles (étudiants, mais aussi jeunes couples et personnes âgées) ne peuvent plus s'y loger. Je suis donc d'accord avec les objectifs énoncés par le PS et EELV.
Pou autant, je pense que ce n'est pas facile et que les conditions sont très différentes avec l'Allemagne qui leur sert de modèle car le marché immobilier dans ce pays est très fluide alors que chez nous, il est tendu à l'extrême.
-La population diminue Outre Rhin (100 000 habitants par an) alors qu'elle augmente en France (300 000). Dès lors, des logements se libèrent en Allemagne alors que l'offre se restreint en France.
-Le turn over des locataires est très important chez nous car les Français aspirent à acheter dès que possible (66% de propriétaires) quand les Allemands s'y refusent (43% seulement). Or, c'est à la relocation que le loyer augmente.
En cas de loyer exagéré, un locataire allemand peut saisir un juge qui baissera le loyer en se fondant sur les prix pratiqués dans le quartier du plaignant. En France, on en rêve, même si on en est très loin...

La question de savoir si le marché régule parfaitement ou non les conditions d'accès au logement est trop générale pour être traitée directement. Mais le marché a au moins une qualité: le niveau des prix constitue un signal qui permet de rationner la demande et de promouvoir l'offre.

Rationner la demande, c'est à dire rendre hors de portée à un nombre de gens de plus en plus grand les biens qui sont les plus attractifs: tout le monde voudrait habiter un appartement de 150 m2 avec vue sur le Luxembourg. Cette masse de volontaire fait monter le prix jusqu'à ce qu'il atteigne un niveau tel que les candidats qui restent en ligne sont aussi peu nombreux que les logements disponibles. Oui, cela veut dire que la régulation se fait par le niveau de revenu. Non, je ne défends pas l'idée que ce critère constitue le summum de la justice sociale.

Mais je me demande sincèrement quel autre critère serait plus satisfaisant. Bloquons les loyers. Alors, tous, nous voudrons déménager dans cet endroit paradisiaque auquel nous avons renoncé faute de moyens. Comment attribue-t-on le logement à l'un seulement d'entre nous? Le plus juste serait par tirage au sort. Sinon? Premier arrivé premier servi? On choisi celui qui a ses entrées dans les services en charge de l'attribution des logements? Celui qui a les revenus les plus faibles? La famille la plus grande? Malheureusement, ces critères n'aboutiront qu'à une chose: créer de nouveaux privilèges pour ceux qui se seront vu attribuer le logement que tant d'autres souhaitaient également.

Il va sans dire que cet exemple délibérément caricatural s'étend à toutes la chaine "d'attractivité" des logements.

Les solutions justes aux difficultés d'accès au logement (réelles, bien sûr)  passent beaucoup plus par une politique d'offre: augmenter la densité des habitations, améliorer les infrastructures de transport pour diminuer l'éviction due à l'accès aux emplois, imposer plus sévèrement les résidences secondaires dans les zones où le marché du logement est en forte tension etc...

Devenu locataire en 2008, j'ai dû chercher un appartement à cette date, puis trois ans plus tard en 2011.  A Paris.

J'ai pu constater l'évolution du marché.  1) la plupart des logements proposés à la location sont aujourd'hui meublés.  2) ma "candidature" a été refusée plusieurs fois, au motif que le propriétaire préfère louer son appartement meublé à la semaine.

Les locations meublées à la semaine rapportent évidemment beaucoup plus.  Problème: dans la plupart des cas, elles sont illégales. 

Un appartement meublé doit en effet être loué pour un an minimum, neuf mois si le locataire est un étudiant.

Pour le louer pour une plus courte durée, il faut (à Paris et dans les grandes villes) que l'appartement ait le statut de "meublé touristique".  Pas simple, et ça coûte cher.

Résultat: des milliers, probablement des dizaines de milliers de propriétaires bafouent la loi, et louent leur(s) logement(s) à la semaine, directement - Internet marche bien - ou en passant par des agences dont les publicités s'affichent sur Internet et dans des journaux gratuits pour étrangers.

Nous connaissons tous des immeubles dans lesquels au moins un logement est ainsi loué illégalement pour de courtes durées, notamment à des touristes.

La Mairie de Paris est au courant, et encore plus son service spécialisé, le Bureau de protection des locaux d'habitation.  Mais cette pratique continue.  Et des milliers d'appartements continuent à être retirés du marché légal de la location vide ou meublée.

La ville de Paris est devenue un gigantesque "pied à terre" pour des milliers de riches étrangers, et des Français aussi, qui habitent à Milan, Londres, aux Etats-Unis, ou dans le sud de la France.  Ils préfèrent acheter à Paris plutôt qu'aller à l'hôtel et la spéculation aidant, leur investissement devient de plus en plus rentable.

Dans de nombreux quartiers de la capitale, les pied à terre sont occupés quelques semaines par an, à peine 15 jours pour des appartements que je connais.  Et les Français ou résidents étrangers qui ont besoin de se loger doivent payer des prix de plus en plus hallucinants.

Dans tel autre immeuble, les assemblées de copropriétaires se font carrément en anglais....A la rigueur, les résidents permanents arrivent à se débrouiller en français, pas les étrangers qui ne viennent que rarement.